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来源：北京商报
股价持续下跌之际，万科上半年业绩出现大额预亏。万科7月9日晚间披露业绩预告，预计上半年净利润亏损70亿—90亿元，同比下降171%—191%。利空因素下，万科管理层计划增持。这是万科继宣布瘦身健体、聚焦三大主业战略转型后的又一坚定信心的举措。在业内人士看来，企业的增持行为与市场底部的存在具有一定的相关性。管理层通过增持或回购，可以向市场传递出对公司未来发展的信心。此外，对于亏损原因、管理层增持、大宗资产交易、银团贷款、债务偿还安排等一系列的热点问题，万科管理层均给予了回应。
预亏70亿—90亿元
“历史上我们出现了转型操之过急、步子太大，开发项目投资过于乐观等问题，随着市场的变化、房价的下跌，这些问题对公司现金流和业绩都产生了压力。”万科管理层直言。
2024年上半年，万科预计录得归母净亏损70亿—90亿元，扣非后的净亏损为50亿—65亿元。这是万科上市以来，首份录得亏损的半年报。
万科解释亏损原因时表示，这主要是因为结算规模和毛利率下降；此外计提了部分项目的减值、部分非主业财务投资出现了亏损而且部分大宗交易和股权交易价格低于账面值。
万科管理层称，今年3月底万科确定了一揽子稳定经营和降低负债的方案，对现房和准现房库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些交易价格低于账面值，并且主要发生在二季度。但这些举措有助于公司更快回笼资金，是万科保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须付出的阵痛和代价。
截至目前，万科业务重整和化解风险的一揽子方案已取得重要进展。
2024年上半年，万科实现资产交易回款93.4亿元。其中，2月完成23.8亿元转让七宝万科广场50%股权；5月完成超总项目转让，回款22.35亿元；6月印力还完成了南翔印象城MEGA 48%的股权交易。
2024年4月，印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿元。保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中。建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；消费Pre-REIT基金在推进过程中。
万科管理层称，上半年的大宗交易中，有亏有赚。比如出售上海万科七宝广场股权，实现了12.3亿元的权益利润。公司会努力提高资产经营水平，提升资产价值。以公司商业业务为例，通过店铺升级、提升多经收入等举措，上半年同店同比的收入和NPI均有约7%的增长；公司公寓业务的整体NOI率预计在2024年也有10%的增长，相信这些努力会支持公司在资产交易的过程中提升盈利或减少亏损。
在2023年财报中，万科明确将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫，2024年实现交易回款不低于300亿元。
自筹2亿元增持
“万科今天的股价表现是达不到股东要求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们的批评鞭策，我们完全接受，也不会找任何借口，目前正在制订管理团队增持股票计划方案。”距离万科董事会主席郁亮公开回应股价波动问题仅两个月时间，万科便抛出增持计划。
根据增持计划，万科骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票。
北京商报记者了解到，万科全职工作的董事、监事和高级管理人员，集团党委成员等15人出资额不低于7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超过1.27亿元。此次增持不设定价格区间，增持股份自愿锁定两年。
万科方面告诉北京商报记者，为增强市场信心，此次公司管理团队及骨干人员共同参与，在能力范围内进行最大力度增持，以表达对公司前景的充分信心及同舟共济的坚定决心。本次增持计划，管理团队增持金额将不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定，有助于推动瘦身健体一揽子方案尽快取得阶段性成果，相信公司未来将重新走到健康发展的轨道上。
实际上，万科管理层、董事增持行为此前也多有发生。例如，2014年郁亮曾使用2013年全年税后收入购买万科股票；2022年，在万科全职工作的董事、监事、高级管理人员又自愿以2021年度的全部税后收入购买了万科股票。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，企业的增持行为与市场底部的存在具有一定的相关性。这是因为，管理层通过增持或回购，可以向市场传递出对公司未来发展的信心。这种行为在一定程度上可以稳定股价，甚至可能引发市场反弹。
偿还债务安排
守住经营安全，万科也在持续降杠杆。按照郁亮给出的目标——未来两年削减付息债务1000亿元以上。
万科管理层指出，安全始终是第一位，公司实施的一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够帮助公司现金流恢复健康循环，化解债务，为发展提供必要的资金，必须坚定不移地执行下去。今年上半年，万科资产交易、股权处置等工作，实现超过100亿元的现金回流。
而对于下半年的债务偿还，万科表示，今年上半年公司完成3笔境外债的偿付，约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；此外还完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。
北京商报记者了解到，万科上半年合计新增借贷超600亿元，偿还债务超500亿元，有息负债总体规模有所增长，但降低了短期的到期债务，整体债务结构得到优化。在这个过程中万科得到了金融机构极大的支持。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，2024年上半年，万科在融资上有巨大突破，其中招商银行等金融机构的200亿元银团贷款，是2020年以来房地产行业单笔金额最大的一笔贷款，体现了金融机构对万科的充分认可和信心。同时，万科已经如期偿清年内美元债，短期现金流依然安全。
北京商报记者 王寅浩 李晗股票配资基础知识
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